La fórmula ganadora entre inmuebles, actividad e impuestos. Miguel Arrigoni (Julio 2017)
La actividad inmobiliaria, el real estate, es un gran motor de la economía. Por ejemplo, en Estados Unidos, su contribución al PBI oscila entre el 15% y el 20% del mismo. En los últimos 3 años es cercano al 17%. En Argentina, en cambio, es de entre el 4% al 7%. ¿Cuál es la diferencia? ¿A dónde radica su baja incidencia? Fundamentalmente se basa en 2 cuestiones:
Una es el financiamiento. En el país la industria está 99% fundamentada en el capital propio de empresas y personas.
En Estados Unidos, en cambio, las empresas desarrolladoras, llamadas developers, organizan el financiamiento de todas las etapas del proyecto: el inicial, el intermedio, el de la construcción y todo esto se termina “canjeando” por hipotecas al final. El equity (capital) necesario es bajo, entre el 20% al 30% de la inversión.
En la Argentina, solo existe el crédito hipotecario, complejo de obtener, y con la prevención de los tomadores que recuerdan aun el ajuste de cuotas de la “1050” y tras situaciones que volvieron traumático el mecanismo.
Pero tampoco hay financiamiento intermedio, con lo cual si no hay capital necesario, se debe prevender, canjear parte del inmueble con proveedores.
Ni que hablar de financiamiento para inmuebles o desarrollos comerciales, donde prácticamente el 100% del proyecto es capital propio.
Algunas razones
¿Por qué el financiamiento es tan escaso?
Se podría decir que la responsabilidad pasa por las estructuras arcaicas del entorno de la industria y la banca que se basan en aspectos legales e impositivos insólitamente regresivos.
Entonces, casi todo se monta sobre inmuebles propios, a través de sociedades y de “fideicomisos al costo” con todos los problemas que, ocasionalmente, pueden llegar a producirse.
Para resolver este y otros problemas es necesario modificar y actualizar muchos conceptos.
Entre ellos, el de la carga impositiva. Y conviene mirar el ejemplo de aquellos países donde la construcción, el real estate, tiene un peso significativo.
Por ejemplo, si una empresa tiene un inmueble en Estados Unidos, ¿Cómo procede?
Lo coloca en un Trust (Fideicomiso), emite bonos de deuda o capital con él, y luego avanza en la construcción. Una vez terminado, se venden las unidades o se alquilan según el caso y se resuelve la deuda para quedar casi exclusivamente con dueños. A lo largo de todo el proyecto el Trust es reconocido como un conduit (vehículo) que no estará gravado por impuesto alguno.
Los dueños de esos bonos de capital son “propietarios” de un porcentaje del inmueble, el que se alquilará o venderá, y la rentabilidad se repartirá proporcionalmente al capital invertido. No de un departamento, casa u oficina para alquilar y cobrar todos los meses. La renta dependerá, para el inversor/ahorrista, del producido del edificio o complejo al nivel de ocupación que esté. Es el llamado REIT (Real Estate Investment Trusst), en el cual también, cuando lo desee, se puede vender el título a otro inversor. O sea, real estate líquido, viene raíces móviles.
Otro país.
En la Argentina, las cosas son muy diferentes. Si una empresa tiene un inmueble y desea transferirlo a un fideicomiso, siendo que la ley 24.441 de Securitización lo prevé, éste va a pagar, sea público o privado, dado que al no implementarse dicha ley no hay diferencia:
- Impuesto a las Ganancias: 35% sobre el exceso del valor entre el valor histórico y el “valor actual estimado”. O sea, se paga Ganancias por tener y aportar lo mismo.
- Impuesto a los Ingresos Brutos: por 5% del total.
- Impuesto a los Débitos: por todos los movimientos hacia y desde el fideicomiso.
- Sellos: dependiendo de la jurisdicción, de 2 al 5% del monto total.
Y otros gravámenes, derechos de registro, etcétera, tanto provinciales y/o municipales que se suman.
Así, pareciera que del total sería de un rango del 30% al 50% del valor del inmueble, para empezar digamos, más los impuestos de “salida”: sumemos el IVA, 10,5% si es con destino a vivienda o 21% si es comercial, mas Ganancias por la diferencia positiva, a lo cual, dado que no hay ajuste por inflación, será más aparente que real. Tomará de costo la base histórica de todo el tiempo de desarrollo, contra el valor de venta (llamado de realización) al final, o sea que el 35% indudablemente será más, llegando a tener que pagar por ese detalle, aunque el desarrollo de perdida.
Con lo cual suena lógico decir que la carga tributaria casi duplicará el costo de la inversión. Esto explica, en gran medida, la altísima “informalidad”, o llamemos “premio a la evasión” que existe dentro de la industria.
El crédito, en Estados Unidos o aquí, es una formidable herramienta para lograr el leverage (efecto palanca). Si éste cuesta el 10% anual (supongamos en dólares) y la rentabilidad es del 20% del proyecto, el que por ejemplo sea de 100 dólares, y financiara la mitad del emprendimiento, el rendimiento final será 20, y los intereses 5, o sea el inversor que puso 50, se llevaría 15, es decir un 30%. Es por eso, que en EE.UU. encontramos inversores ávidos de participar a mediano y largo plazo en estas inversiones.
También hay una diferencia entre quienes invierten. En Estados Unidos, invierten sobre todo los inversores institucionales: fondos de pensión, bancos, compañías de seguros, fondos especializados, particulares (en general a través de fondos), etcétera. Lo importante es que cambia el paradigma: se accede a una renta perpetua, en un sistema ordenado y sumamente eficiente.
¿Qué hace falta en Argentina para lograr esto?
Que desde la AFIP y los agentes impositivos provinciales adhieran a la ley 24.441. a partir de allí, bien podría replicarse el modelo estadounidense y lograr un enorme crecimiento a partir de costos más razonables y el acceso al crédito.
No hace falta ley alguna, sino completar la aceptación de la que ya está.
No parece difícil explicar la necesidad, si pensamos que en dos o tres años, sólo esto, nos podría dar un crecimiento del PBI superior al 10%.
Concomitantemente, aumentaría la recaudación y más gente, ahorristas, inversores, trabajadores y destinatarios, serían los beneficiarios, o sea: todos.
Y mejorar esta situación; no todo depende del dinero, a veces hace falta simplemente simplificar empujando el lápiz.
Fuente: Diario Clarín